아파트 공시지가의 개념
아파트 공시지가란?
아파트 공시지가는 『부동산 가격공시에 관한 법률』에 따라 국토교통부장관이 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ산정하여 공시한 공동주택의 가격을 말합니다. 여기서 "적정가격"이란 해당 주택에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어질 때 성립될 가능성이 가장 높은 가격을 의미합니다.
공시지가의 목적
공시지가는 주택시장의 가격정보를 제공하고 적정한 가격형성을 도모하며, 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 기여하기 위해 조사ㆍ산정됩니다. 또한, 국가 및 지방자치단체 등의 과세 업무와 관련하여 주택의 가격 산정 기준으로 활용됩니다.
조사 및 산정 과정
조사ㆍ산정 근거
『부동산 가격공시에 관한 법률』 제18조에 따라 국토교통부장관은 공동주택에 대해 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ산정하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시합니다. 조사ㆍ산정 기관은 한국부동산원입니다.
조사ㆍ산정 대상
조사 및 산정 대상은 『주택법』 제2조 제3호에 규정된 공동주택으로, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 포함됩니다.
조사ㆍ산정 기준
공시기준일 현재 해당 공동주택에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어질 가능성이 가장 높은 적정가격을 조사ㆍ산정합니다. 이를 위해 매매 및 방매사례, 시세자료, 감정평가액, 분양사례 등을 활용하며, 호가 위주의 가격이나 특수사정에 의한 이상거래가격은 제외됩니다.
공시지가의 활용 분야
세금 부과 기준
- 종합부동산세: 종합부동산세법에 따라 주택분 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 일정 기준을 초과하는 경우 종합부동산세가 부과됩니다.
- 양도소득세: 실거래가액이 확인되지 않는 경우 기준시가를 기준으로 양도소득세가 부과됩니다.
- 상속세 및 증여세: 주택의 경우 개별주택가격 및 공동주택가격으로 산정하여 상속세 및 증여세를 부과합니다.
- 재산세: 지방세법에 따라 시가표준액의 일정 비율을 기준으로 재산세가 부과됩니다.
- 취득세: 취득 당시의 가액 또는 연부금액을 기준으로 하며, 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액이 기준이 됩니다.
- 등록면허세: 신고가액이 없거나 신고가액이 시가표준액보다 작은 경우 시가표준액을 기준으로 부과됩니다.
기타 활용 분야
- 재건축부담금 산정: 재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 따라 재건축부담금을 산정합니다.
- 청약가점제 무주택자 분류: 주택공급에 관한 규칙에 따라 무주택 적용기준을 설정합니다.
- 국민주택채권 매입기준: 도시주택기금법 시행령에 따라 부동산의 소유권 보전 및 이전 등기 시 기준으로 활용됩니다.
- 기초연금 대상자 판단기준: 기초연금법 시행규칙에 따라 소득환산액 산정을 위한 재산가액 판단기준으로 사용됩니다.
- 공직자 재산공개 시 기준: 공직자윤리법에 따라 토지 및 주택의 재산신고 시 공시가격을 기준으로 합니다.
- 지역 건강보험료 부과기준: 국민건강보험법에 따라 건강보험료 부과 시 소득 재산 등에 따른 부과점수별 보험료 산정에 활용됩니다.
- 근로장려금 신청자격 판단기준: 조세특례제한법에 따라 신청자의 재산액 판단기준으로 사용됩니다.
- 기초생활보장 대상자 판단기준: 국민기초생활 보장법 시행령에 따라 대상자 재산의 범위 및 재산가액 산정기준으로 사용됩니다.
- 취업후 학자금장기상환 대상자 판단기준: 취업후 학자금 상환 특별법 시행령에 따라 소득환산액 산정을 위한 재산가액 판단기준으로 활용됩니다.
- 장애인연금 대상자 판단기준: 장애인연금법 시행규칙에 따라 소득환산액 산정을 위한 재산가액 판단기준으로 사용됩니다.
- 생계유지곤란 병역감면 판단기준: 생계유지곤란자 병역감면 처리규정에 따라 공시가격을 기준으로 대상자를 판단합니다.
- 실거래신고가격 검증: 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 부동산거래관리시스템 검증체계 구축·운영 관련 진단기준으로 활용됩니다.
- 공시사항 전산자료 관리: 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시가격정보체계 구축·운영을 위해 활용됩니다.
- 중개대상물 정보: 공인중개사법 시행령에 따라 중개대상물확인·설명서에 기재·교부 시 거래예정금액에 토지 및 건물 공시가격을 포함합니다.
- 국공유재산 대부 및 사용료 산정: 국유재산법 및 같은 법 시행령에 따라 연간사용료 산정 시 기준으로 활용됩니다.
- 민사소송 소가 및 인지대 산정: 민사소송 등 인지규칙에 따라 건물의 시가표준액을 기준으로 산정됩니다.
- 사학기관 및 기술대학 학교설립 수익용 기본재산 산정: 대학설립·운영 규정 및 상속세 및 증여세법에 따라 수익용 기본재산의 가액을 산정합니다.
- 교육비 지원 대상 선정: 초·중등교육법 시행령에 따라 재산가액 판단기준으로 개별주택가격 및 공동주택가격을 활용합니다.
- 농어촌주택 취득자의 양도소득세 면제 기준: 조세특례제한법에 따라 기준시가로 공동주택가격을 활용합니다.
- 산업기술 혁신사업 사업비 산정기준: 산업기술 혁신사업 연구개발비 산정, 관리 및 사용, 정산에 관한 요령에 따라 공시가격을 활용합니다.
아파트 공시지가 조회 방법
인터넷 조회
- 한국부동산원 홈페이지 접속: 한국부동산원의 공식 홈페이지에 접속합니다.
- 공시가격 조회 메뉴 선택: 홈페이지 상단 메뉴에서 "공시가격" 탭을 클릭합니다.
- 아파트 공시가격 조회 선택: 공시가격 메뉴 하위에 있는 "아파트 공시가격 조회"를 선택합니다.
- 검색 조건 입력: 아파트 이름, 주소, 동/호수 등의 검색 조건을 입력합니다.
- 조회 결과 확인: 검색 결과에서 해당 아파트의 공시가격을 확인합니다.
모바일 앱 조회
- 한국부동산원 앱 설치: 스마트폰에서 한국부동산원 공식 앱을 설치합니다.
- 공시가격 조회 기능 선택: 앱 내에서 "공시가격 조회" 기능을 선택합니다.
- 검색 조건 입력: 아파트 이름, 주소, 동/호수 등의 검색 조건을 입력합니다.
- 조회 결과 확인: 검색 결과에서 해당 아파트의 공시가격을 확인합니다.
오프라인 조회
- 관할 구청 방문: 거주지 관할 구청의 부동산 관련 부서를 방문합니다.
- 공시가격 확인 요청: 담당 직원에게 아파트 공시가격 확인을 요청합니다.
- 정보 제공: 아파트의 주소 및 동/호수 등의 정보를 제공합니다.
- 조회 결과 확인: 담당 직원이 제공하는 공시가격 정보를 확인합니다.
결론
아파트 공시지가는 주택시장에서 중요한 역할을 하며, 다양한 세금과 재산 관리 등에 활용됩니다. 공시지가는 『부동산 가격공시에 관한 법률』에 따라 매년 조사ㆍ산정되어 공시되며, 이를 통해 주택시장 가격정보를 제공하고 적정한 가격형성을 도모합니다. 공시지가는 인터넷, 모바일 앱, 오프라인에서 쉽게 조회할 수 있으며, 이를 통해 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.